היטל השבחה מהו
היטל השבחה הוא תשלום שדורשת הועדה המקומית לתכנון ובניה שגובהו נקבע בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
היטל ההשבחה מוטל על בעל זכות הבעלות/ חכירה במקרקעין כאשר נוצרה השבחה במקרקעין כתוצאה מאישור תכנית בניין עיר (תב"ע), אישור הקלה או התרת שימוש החורג מהמטרה העיקרית שהוגדרה בתכנית או בהיתר הבניה.
היטל השבחה הינו תשלום חובה שמועד תשלומו הוא ביום קבלת היתר בניה, מכירת המקרקעין והתחלת שימוש במקרקעין כפי שאושר בתכנית.
בעת קבלת דרישת התשלום מהועדה חשוב להתייעץ עם שמאי מקרקעין מוסמך ולבדוק את השומה שנערכה ע"י שמאי הועדה ובמידת הצורך להגיש השגה, בין על גובה החיוב בהיטל ובין על עצם החיוב בהיטל ההשבחה.
בדיקת החיוב, מהותו והאופן בו יושמו הוראות התכניות המשביחות עשויה להביא להפחתה משמעותית בגובה תשלום היטל ההשבחה לועדה המקומית.
שומת היטל השבחה:
משרדנו עורך שומות ברחבי הארץ וצבר ידע רב מול הועדות השונות לתכנון ובניה והיכרות מעמיקה עם התוכניות השונות.
היכרות זו מקנה לנו את המקצועיות והיעילות בכתיבת "שומה אחרת" וייצוג בעלי הזכויות מול ערכאות שיפוטיות שונות כדוגמת שמאי מכריע, וועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה וועדת הערר המחוזית.
משרדנו נחל הצלחות רבות בהפחתת תשלום היטל השבחה וערוך לספק שירות בכל רחבי הארץ ולכל סוגי הנכסים.
חישוב היטל ההשבחה:
היטל ההשבחה הינו מחצית מעליית השווי שנוצרה במקרקעין ,היא ההשבחה, והוא מחושב ע"י שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית כאשר חל מימוש זכויות במקרקעין לרוב במקרה של מכר או קבלת היתר בניה שניתן בעקבות אישור תכנית, הקלה או התרת שימוש חורג.
שמאי הועדה המקומית מחשב את שווי המקרקעין בטרם התבצעה השבחה ואת שווי המקרקעין לאחר ההשבחה. ההפרש בין שווי המצב החדש לעומת שווי המצב הקודם הוא ההשבחה.
דוגמא לחישוב היטל השבחה:
בערים רבות ישנה תכנית המקנה זכויות בניה נוספות על הגג.
לדוגמא בת"א, תכנית ג' מאפשרת להרחיב את הדירה בקומה העליונה ע"י בניית חדר על הגג בשטח 23 מ"ר.
בהנחה ששווי מ"ר ביום אישור התכנית הוא 10,000 ש"ח, ההשבחה הנוצרה לנכס מתכנית זו היא 230,000 ש"ח.
היטל ההשבחה הוא מחצית מההשבחה. כלומר, היטל ההשבחה שתדרוש הועדה בגין תכנית זו הוא 115,000 ש"ח.
סכום זה יוצמד למדד תשומות הבניה או מדד המחירים לצרכן , לפי הנמוך מבניהם עד ליום המימוש.
פטור מהיטל השבחה:
התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מונה רשימה של מקרים בהם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה:
- מקרקעין המצויים בישוב או חלק ממנו עליו הכריזה הממשלה כעל שכונת שיקום
- מקרקעין למגורים המצויים בישוב או חלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה ;
- מקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום
- בנייה או הרחבת מקרקעין המשמש למגורים בשטח של עד 140 מ"ר וזאת בנאים שקבע המחוקק.
- השבחה במקרקעין בשל תוספת שטחי שירות להתאמת נגישות.
- השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן
- השבחה בגין זכויות בניה נוספות המוקנות מתכנית מפורטת שהוכנה בהתאם לסעיף 23 להוראות תמ"א 38
- בניה או הרחבה של דירת מגורים שבעליה זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, בתנאים שקבע המחוקק.
- מקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות ולספורט או במקרקעין של הקדש ציבורי, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים.
קיבלתם דרישת תשלום היטל השבחה מהועדה המקומית? פנו אלינו בהקדם ונבדוק האם ניתן לפטור אתכם מתשלום.
השגה על היטל השבחה:
עם קבלת דרישת התשלום מהועדה המקומית כדאי וחשוב מאוד להתייעץ עם שמאי מקרקעין לשם בדיקת החבות בהיטל ההשבחה. לבעל זכות במקרקעין הנדרש לשלם היטל השבחה, קיימת האפשרות להשיג על דרישת התשלום ב-2 דרכים:
– השגה על עצם החבות בהיטל השבחה, ניתן לערער תוך 45 יום מיום קבלת דרישת התשלום לוועדת הערר המחוזית.
– בהשגה על גובה היטל ההשבחה ניתן להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע, זאת תוך 45 יום מיום קבלת דרישת התשלום.
לשם השגת הפחתה מקסימלית, חשוב מאוד לפנות לשמאי מקרקעין שייבחן באיזה מסלול יש להשיג.
משרדנו הגיש השגות רבות לבעלי זכויות פרטיים וגופים אחרים ונחל הצלחה רבה בהפחתת ההיטל בהליכי השגה במסלולים השונים.
לבירורים וקבלת ייעוץ ראשוני
צרו איתנו קשר > השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!
פרטי יצירת קשר
- רח' יגאל אלון 90, תל אביב יפו
- office@j-cohen.com
- 03-6096900
הפחתה של 90% בהיטל השבחה :
מקרה שהובא בפנינו בו נהגה עיריית תל אביב בחוסר תום לב וגבתה היטל השבחה גבוה: מקרה שקרה בו בני זוג רכשו נכס בתל אביב ולאחר מס' שנים התגרשו. במסגרת הסכם הגירושין הועברו הזכויות בין בני הזוג ונחתם בניהם כתב התחייבות בו צויין כי התכנית הנדונה משביחה את הנכס ובמקרה של מימוש יחוייב הנישום בהיטל השבחה. דרישת היטל ההשבחה התקבלה עקב בקשה להיתר בניה הכולל גם הקלות.
עיריית תל אביב נהגה בחוסר תום לב והתעלמה ממועד רכישת המקרקעין ומכך שבמועד הקובע לתכנית, הנישום לא היה בעל הזכויות בנכס. לפיכך, נוצר חיוב כפול. במועד הרכישה ובמועד הוצאת היתר הבניה.
במסגרת ההשגה על שומת הועדה הועלו הטענות בפני השמאית המכריעה שפסקה כי לא ניתן לחייב בהיטל בגין תכנית זו כיוון שהנישום לא היה בעל הזכויות בנכס. באותו המקרה, עיריית תל אביב דרשה היטל השבחה גם בגין הקלות שניתנו במסגרת בקשה להיתר בניה. עיריית תל אביב נתנה פרשנות שונה לתכנית במצב הקודם ובכך הגדילה את החבות בהיטל השבחה. גם בסוגייה זו הועלו הטענות בפני השמאית המכריעה שהפחיתה את היטל ההשבחה בגין ההקלות.
במכלול הדברים, במקרה שהוצג לעיל, הופחת סך היטל ההשבחה ב- 90% וזאת בזכות בדיקה מעמיקה ומקצועית על המצב התכנוני והקנייני בנכס. מקרה זה מוכיח כי חשוב להתייעץ עם שמאי מקרקעין עם קבלת דרישת תשלום מהועדה המקומית ולבחון את ההיתכנות להפחתה בהיטל ההשבחה.
מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח?
היטל השבחה אינו מס שבח. היטל השבחה הוא תשלום המשולם כאמור לוועדה המקומית. החיוב נוצר כאשר המקרקעין הושבחו ע"י תכנית שאישרה הועדה המקומית, אישור הקלה או התרת שימוש חורג והשביחה את ערך המקרקעין.
היטל ההשבחה נועד לכסות את הוצאות הוועדה המקומית העוסקת בתכנון ופיתוח רחבי העיר.
מס שבח, הינו תשלום המשולם לרשות המיסים ומחושב כאחוז מתוך הרווח במכירת המקרקעין. כלומר, ההפרש שבין סכום המכר לסכום הקנייה.