יוסף כהן, משרד שמאות מקרקעין
משרדנו מספק שילוב של פתרונות. החל מייעוץ כלכלי וכללי, ניהול פרויקטים בתחומים מגוונים וכלה בהשתלבות בניהול פרויקטים בתחומי המקרקעין מרמת הסקר, ועד שלבי ההולכה התכנונית, הפיתוח והבנייה.
ליצירת קשר

תחומי התמחות -

יוסף כהן שמאות מקרקעין

תחומי שמאות המקרקעין של משרדנו הם רבים ומגוונים וכוללים בין היתר: הערכות שווי, עריכת שומות, חוות דעת, שומות לעניין היטל השבחה, ערעור על שומות, פיצויים בגין הפקעות, דיירות מוגנת, הכנת טבלאות איזון, מיסוי מקרקעין, יעוץ ובדיקות עבור יזמים, חוות דעת בנושא ירידת ערך מקרקעין, ייצוג לקוחות בפני רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), מומחה בהליכי בוררות, שמאות למיזמי פינוי בינוי. המשרד ליווה פרוייקטים רבים בתל אביב ובכל רחבי הארץ

שומות השגה והפחתת תשלומים רמ"י

מרבית הקרקעות במדינה מנוהלות ע”י רשות מקרקעי ישראל ומוחכרות עפ”י שורה של החלטות מועצת מקרקעי ישראל בתנאים שונים. כל פעולה במקרקעין שבחכירה מלווה בד”כ בדרישה לתשלום וזאת מתוקף הסכמי החכירה, כמו גם החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהליה ובהתבסס על שומת מקרקעין. 

חיובי המינהל הינם מגוונים וכוללים תשלום “דמי היתר” בגין “תוספת בניה”, “שינוי ייעוד וניצול”, “פיצול מגרש”, “דמי הסכמה” בהעברת זכויות,  “דמי חכירה”, “דמי היוון” תשלום בגין “הקניית בעלות” ובגין “שימוש חורג ממטרת החכירה”,  חידוש “ויובל חכירה” וחובות עבר. למידע נוסף לחצו

היטל השבחה ושומות רמ"י

היטל השבחה הוא תשלום שדורשת הועדה המקומית לתכנון ובניה שגובהו נקבע בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

היטל ההשבחה מוטל על בעל זכות הבעלות/ חכירה במקרקעין כאשר נוצרה השבחה במקרקעין כתוצאה מאישור תכנית בניין עיר (תב”ע), אישור הקלה או התרת שימוש החורג מהמטרה העיקרית שהוגדרה בתכנית או בהיתר הבניה. 

היטל השבחה הינו תשלום חובה שמועד תשלומו הוא ביום קבלת היתר בניה, מכירת המקרקעין והתחלת שימוש במקרקעין כפי שאושר בתכנית.  למידע נוסף לחצו

חוות דעת מומחה לבית משפט

חוות דעת מומחה היא דוח מקצועי המסופק על ידי שמאי מקרקעין מוסמך לבתי המשפט, המיועד לספק הערכה מקצועית והבנה מעמיקה לגבי נושאים הקשורים למקרקעין במסגרת הליכים משפטיים.

מטרות חוות דעת מומחה

הערכה והבנה מקצועית: לסייע לבית המשפט להבין את שווי הנכסים.
פתרון סכסוכים: שימוש במקרים של סכסוכי ירושה, גירושין, פיצויים על נזקים ועוד.
שימוש ראייתי: לספק הוכחות מקצועיות ומהימנות בתיקים משפטיים. למידע נוסף לחצו

שומות שווי שוק

שומת שווי שוק היא הערכה מקצועית של הערך הכלכלי של נכס מקרקעין. הערכה זו נעשית על ידי שמאי מוסמך ומתבססת על מגוון רחב של פרמטרים כגון מיקום הנכס, מצב השוק הנוכחי, שימושי הנכס, מצבו הפיזי, ותכניות עתידיות באזור. השומה מיועדת לספק הבנה מעמיקה ומדויקת של שווי הנכס במונחי השוק הנוכחיים.

למה צריך שומת שווי שוק? בכדי לקבוע את הערך ההוגן של נכס למטרות מכירה, קנייה, השכרה או מימון. או להערכות לצורך ביטוח נכס. וכן לשימוש במקרי סכסוך משפטי או חלוקת רכוש. למידע נוסף לחצו

 

מיסוי מקרקעין ומס שבח

חוק מיסוי מקרקעין עוסק במיסוי החל על הצדדים בעת מכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין (איגוד שכל נכסיו הם זכויות במקרקעין). ‘זכות במקרקעין’ מוגדרת על פי החוק בתור בעלות, חכירה למשך יותר מ-25 שנים או הרשאה לשימוש במקרקעין אשר ניתן לראות בה בעלות או חכירה.

מכירה של זכות במקרקעין, בין אם בתמורה או ללא תמורה, מוגדרת בחוק בתור הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה. הורשה, העברת זכויות במקרקעין במסגרת הסכם גירושין, הקניית זכות במקרקעין לנאמ ן \ אפוטרופוס \ מפרק \ כונס – אינן נחשבות מכירה. למידע נוסף לחצו

שומות לבטוחה לאשראי בנקאי (תקן 19)

שמאות לצורך בטוחה לאשראי הינה שמאות המתבצעת בהתאם לתקן 19 לתקינה השמאית, זאת לצורך קבלת אשראי מסחרי. בשמאות מסוג זה מעריך השמאי את השווי למטרת בטוחה המהווה את השווי המתקבל בשיטה השמרנית. כלומר, לאחר שהתחשב בזכויות הקנייניות הקיימות בנכס לרבות ניכוי מרכיבי שווי של זכויות שאינן ניתנות לשעבוד. לדוגמא, אומדן השווי למטרת בטוחה ייערך בהתאם לזכויות המוקנות מתכנית בניין עיר בתוקף וללא התחשבות בזכויות פוטנציאליות מתכנית מופקדת. למידע נוסף לחצו

שומות פינוי בינוי - התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא תהליך לחידוש ושדרוג אזורים עירוניים ותיקים או מוזנחים לכדי סביבת מגורים מטופחת, איכותית ומודרנית. התוכנית להתחדשות עירונית נועדה למצות את פוטנציאל השימוש בקרקע ולשמר שטחים ירוקים ברחבי הערים, באמצעות ניצול נכון של קרקעות, בנייה לגובה, שיפור תשתיות, כבישים ומדרכות, בניית מרחבים ירוקים, מוסדות ציבור ועוד.

החל משנות ה-90 מורגשת תנופת עשייה בתחום ההתחדשות העירונית. מאז ועד היום, פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית שיפרו את תנאי המגורים ואיכות החיים של תושבים רבים ברחבי הארץ. למידע נוסף לחצו

שומות IFRS

החל משנת 2008, בעקבות פעילות גוברת של חברות ישראליות בחו”ל, הותאמו תקני החשבונאות הנהוגים בישראל לאלה המקובלים בחו”ל, עפ”י תקן דיווח כספי בינלאומי הנקרא – IFRS. בהתאם לתקן זה, מציגות חברות ציבוריות את שווי נכסי הנדל”ן שברשותם בערכי שוק אקטואליים המבוססים על שומות מקרקעין. 

המטרה היא שנתוני שווי של חברה, היקף פעילותה, הנכסים שברשותה, הרווחים שלה ונתונים נוספים, יהיו חשופים לעיון הציבור. על מנת לערוך דוחות כספיים המפרטים את שווי נכסי הנדל”ן שבבעלות חברה, לפי תקן IFRS הבינלאומי, על החברה להיעזר בשירותי שמאי מקרקעין מנוסה… למידע נוסף לחצו

דוחות אפס וליווי בנקאי

דוח אפס הוא מסמך מקצועי שנערך על ידי שמאי מקרקעין עבור פרויקטים נדל”ניים. הדוח משמש את הבנקים והמוסדות הפיננסיים לבחינת ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, לפני מתן אשראי או הלוואה. הדוח כולל ניתוח מעמיק של עלויות הפרויקט, ההכנסות הצפויות, וסיכויי הצלחתו.

מטרות הדוח

הערכת היתכנות כלכלית: בדיקת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
קביעת מסגרת אשראי: לסייע לבנקים בקביעת תנאי המימון.
זיהוי סיכונים: הערכת הסיכונים הפיננסיים בפרויקט. למידע נוסף לחצו

שומות לפיצויי הפקעה

הפקעת מקרקעין היא העברה כפויה של זכויות במקרקעין לצורכי ציבור כדוגמת סלילת דרכים, שתילת גנים, ארגון שטחי נופש ועוד. ההפקעה היא פעולה קניינית ולא תכנונית. אולם, הפקעה מכוח חוק התכנון והבניה יכולה להיעשות רק לאחר שקיימת תכנית מאושרת המייעדת את הקרקע לצרכי ציבור. חובת הועדה המקומית לפצות את בעל הקרקע ופיצויי ההפקעה ניתנים באופן מלא או חלקי. מתוך כך, קיימת התנגשות בין האינטרס הפרטי של בעל הזכויות במקרקעין לאינטרס הציבורי, בשני מישורים… למידע נוסף לחצו

שומות לתביעה לפי סעיף 197

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לבעלי נכסים להגיש תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך נכסיהם כתוצאה מתוכנית בנייה מאושרת הגורמת לנזק כלכלי לנכס. שומה זו נועדה להעריך את ההפסד הכלכלי שנגרם לבעלי הנכסים ולהבטיח פיצוי הוגן.

מטרות השומה

פיצוי בגין ירידת ערך הנכס: הבטחת פיצוי כספי על הנזקים שנגרמו כתוצאה מתוכנית בנייה.
הערכת הנזק הכלכלי: קביעת שווי ההפסד שנגרם לבעלי הנכסים. למידע נוסף לחצו

שומות לדמי שכירות ראויים

שומת דמי שכירות ראויים היא הערכה מקצועית של גובה דמי השכירות ההוגנים לנכס מקרקעין. הערכה זו מתבצעת על ידי שמאי מוסמך, ומתבססת על נתוני שוק, מאפייני הנכס, ומצב השוק הנוכחי. המטרה היא לקבוע דמי שכירות שמשקפים בצורה המדויקת ביותר את ערך הנכס ביחס לשוק.

מטרות השומה

קביעת דמי שכירות: לקביעת דמי שכירות הוגנים והולמים לשני הצדדים – המשכיר והשוכר.
בהליכים משפטיים: במקרים של סכסוכי שכירות או תביעות.
ייעוץ לבעלי נכסים: לעדכון דמי השכירות בהתאם לשוק. למידע נוסף לחצו

לבירורים וקבלת ייעוץ ראשוני

צרו איתנו קשר > השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!

פרטי יצירת קשר